Bildungsmagazin Wirtschaft und Management

Gesetzesänderungen per 2026

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Am 1. Januar 2026 traten diverse Gesetzesänderungen in Kraft: u.a. im Immobilienrecht und Betreibungsrecht. Der folgende Text zeigt die Details auf.

Josef Studer

23. Januar 2026

Immobilien: Kauf- und Werkverträge

Im Zusammenhang mit Immobilien werden häufig Kaufverträge und Werkverträge abgeschlossen. Gekauft werden Immobilien selber (Haus oder Stockwerkeigentum) oder beweglichen Sachen (z.B. Heizung). Bei den Werkverträgen geht es um die Erstellung / Renovation einer Immobilie oder die Installation einer beweglichen Sache in eine Immobilie (z.B. Fenster). Bisher hatte der Käufer/Besteller bei Mängeln der Sache eine Rügefrist von nur wenigen Tagen zur Verfügung. Anschliessend galt die Sache mit den Mängeln als genehmigt und waren seine Ansprüche verloren. Bei erst nachträglich sichtbaren Mängeln galt dieselbe kurze Frist. Und sie konnten nur geltend gemacht werden, wenn der Mangel innert 5 Jahren entdeckt wurde. Hier wurde zu Gunsten der Käufer/Besteller einiges geändert.

Revision des OR

Für den Kauf von Immobilien gilt nun, dass offensichtliche Mängel innert 60 Tagen gerügt werden müssen. Dasselbe gilt für versteckte Mängel nach deren Entdeckung. Die Verjährungsfrist bei versteckten Mängeln beträgt weiterhin 5 Jahre. Diese beiden Fristen sind neu zwingend, können also durch Vertrag nicht zum Nachteil des Käufers abgeändert werden. Dasselbe gilt für den Kauf von Mobilien für den Einbau in Immobilien.

Für Werkverträge im Zusammenhang mit Immobilien gilt neu, dass in den oben erwähnten Fällen offensichtliche Mängel innert 60 Tagen gerügt werden müssen. Dasselbe gilt für versteckte Mängel nach deren Entdeckung. Die Verjährungsfrist bei versteckten Mängeln beträgt weiterhin 5 Jahre. Diese beiden Fristen sind neu zwingend, können also durch Vertrag nicht zum Nachteil des Käufers abgeändert werden.

Eine Besonderheit ist die zwingende Haftung des Verkäufers / Erstellers einer Immobilie. Er muss bei Mängeln unentgeltlich nachbessern. Dies ist neu zwingend. Ein vertraglicher Ausschluss dieses Anspruchs des Käufers ist nicht mehr zulässig.

Betreibungsrecht: Löschung einer Schikanebetreibung

Der Schuldner kann drei Monate nach Erhebung des Rechtsvorschlags an das Betreibungsamt ein Gesuch auf Unterdrückung der Betreibung stellen. Weist der Gläubiger nicht nach, dass er ein Verfahren zur Beseitigung des Rechtsvorschlags eingeleitet habe, wird die betreffende Betreibung bei einer Auskunft aus dem Register nicht mehr angezeigt. Neu ist, dass die Auskunft wieder erteilt wird, wenn der Gläubiger anschliessend ein Verfahren zur Beseitigung des Rechtsvorschlags gestartet hat.