Neuerungen im Mietrecht
Der Bundesrat hat die Verordnung zum Mietrecht für Wohnungen per 1.10.2025 geändert. Was das genau heisst, wird im folgenden Beitrag beschrieben.
Das bisherige Recht
Die Höhe des Mietzinses ist Vereinbarungssache. Man spricht vom sog. Anfangsmietzins, weil später eventuell Änderungen erfolgen. Besonders ist, dass der Mieter ein Anrecht darauf hat, dass der Vermieter ihm den Mietzins des Vormieters bekannt gibt. Gemäss OR kann er (bzw. muss er, falls gewünscht) vom Vermieter die entsprechende Auskunft verlangen. So kann der (neue) Mieter seinen Mietzins mit dem bisherigen Mietzins vergleichen.
Ebenfalls kann er das Protokoll verlangen, das vom bisherigen Mieter und dem Vermieter bei der Rückgabe der Wohnung erstellt wurde. So kann er sehen, welche Renovationen oder Erneuerungen der Vermieter vor dem Mieterwechsel vorgenommen hat. Und er kann überlegen, ob er zu viel (Anfangs-)Mietzins bezahlt. In diesem Fall kann er den Mietzins anfechten (darauf gehen wir hier nicht ein).
Einige Kantone (u.a. Zürich, Genf, Luzern, Zug und Basel-Stadt) verlangen zusätzlich, dass der Vermieter von sich aus den bisherigen Mietzins dem neuen Mieter bekannt geben muss. Er muss mit einem kantonalen Formular (sog. Anfangsmietzinsformular) v.a. über den bisherigen und den neuen Mietzins (jeweils inkl. Nebenkosten) informieren. Eine Veränderung des Mietzinses ist zu begründen. Das Formular (im Doppel) ist zu datieren und von Vermieter und Mieter zu unterschreiben.
Die Änderungen
Die Änderungen findet man in der sog. «Verordnung über die Miete und Pacht von Miet- und Geschäftsräumen». Sie gelten allerdings nur für Wohnungen, nicht für Geschäftsräume. Und sie sind nur anwendbar in den Kantonen, die ein Anfangsmietzinsformular verlangen.
Wie bisher müssen die Vermieter über den bisherigen und den neuen Mietzins (jeweils inkl. Nebenkosten) und den Grund für die Erhöhung in einem kantonalen Formular informieren. Neu müssen sie auch den Wert des Referenzzinssatzes und den Stand der Teuerung nennen, der zuletzt für das bisherige Mietverhältnis Geltung hatte. So kann der Mieter den Mietzins besser einschätzen.
Die betroffenen Kantone werden ihre amtlichen Formulare per Ende September 2025 ändern.
Hinweise für das Vorgehen
Ist der Mieter der Ansicht, dass er zu viel Mietzins bezahlt, kann er den Mietzins anfechten. Dazu muss er sich innert 30 Tagen seit Übernahme der Wohnung schriftlich bei der zuständigen kantonalen Schlichtungsstelle melden. Unternimmt er nichts, gilt der Anfangsmietzins als akzeptiert.
Die bisherigen amtlichen kantonalen Formulare sind nur noch bis 30. September 2025 gültig. Der Vermieter muss ab 1.10.2025 ein aktualisiertes kantonales Formular verwenden. Tut er dies nicht, ist der vereinbarte Mietzins nichtig. Im Streitfall kann der Mieter einen Teil des bezahlten Mietzinses zurückverlangen!
Hinweis: In diesem Beitrag wird der sogenannte Referenzzinssatz erwähnt. Weitere Informationen dazu finden Sie im AKAD-Beitrag.
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